Новый жилищный кодекс: вопросы и ответы

Депутат Госдумы Олег Шеин отвечает на вопросы жителей.

Новый ЖК, а также закон о введении его в действие, существенно отразятся на правах и свободах граждан. На основе поступающих ко мне вопросов астраханцев, постараюсь рассказать о его основных позициях.

- Будут ли пересмотрены очереди на предоставление жилья?

- Нет. Те, кто стоял в очереди, будь то льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из нее не будут вычеркнуты.

- Как квартира будет предоставляться в найм?

- Здесь есть принципиальные вещи. Вводится два вида найма - социальный и коммерческий. Социальным является, напр., обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть, человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но это впервые узаконено. Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит (ст. 19 ЖК).

- Можно ли приватизировать квартиру?

- Если Вы по состоянию на 1 марта, имеете на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати, до 1 января 2007 года можно и "расприватизировать" жилье - отдать право собственности на него обратно властям (Закон "О вступлении в силу ЖК").

- Нужно ли приватизировать квартиру?

- Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по "неуважительной причине", а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это - лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.

- Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог?

- Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за найм. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за найм освобождаются (ст. 157).

- Будет ли обязательное страхование жилья?

- Пока нет.

- Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?

- Нет, их согласия не требуется. Единственные ограничения - перевод в нежилые помещения возможен лишь квартир первых этажей. Может быть и второй этаж, но тогда на первом никто не должен жить. Разумеется, должны выполняться санитарные, противопожарные и иные нормы (ст. 23 ЖК).

-Можно ли выписать из квартиры бывших членов семьи?

- ЖК предусматривает такую возможность.. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму, либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшего супруга нет, и нет другой крыши над головой, суд оставит ее в вашей квартире "на определенный срок". Что такое "определенный срок" - неизвестно, и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то "суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи". "Вправе" - то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник вправе теперь продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы Кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.

- Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?

- Это даже не вполне так, а хуже. "Для государственных и муниципальных нужд", перечень которых не определен, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома. Об этом ему сообщается за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги - "выкупную цену", включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье. Оформление права собственности, насколько я понимаю, означает не более, чем его регистрацию. Правда, далее написано, что власть "может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену". То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жилье должно быть в центре города. Теоретически, можно спокойно выселить из старых строений на Набережной 1-го мая и предложить взамен такие же старые строения в Стрелецком. Если Вы таким решением не согласны, то дело будет рассматривать в суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что о "нуждах" власти нет и речи. Но если Ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является "нуждой" и суд Вы не выиграете (ст. 32 ЖК).

- Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?

Для этого надо считаться "малоимущим". Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно разработать их в марте. На основании предложений правительства будет принят региональный закон. Оснований для постановки на учет теперь четыре:
- человек не имеет жилья вообще;
- площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;
- жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки и т.п.);
- в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство и в него войдут, видимо, такие заболевания как туберкулез и псориаз.
Важно! Если гражданин ухудшил свои жилищные условия (продал квартиру, напр.), встать на очередь он сможет только через пять лет было три года). Предоставление земельного участка для строительства дома, получение жилищной субсидии являются основанием для исключения из очереди (ст. 56 ЖК РФ).

- Очереди дождаться невозможно? Кто вправе получить жилье вне очереди?

- Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57). При этом, по-прежнему, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

- Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт?

- В приватизированных квартирах - да (ст. 154). Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из закона "О защите прав потребителей". Закон "О защите прав потребителей" работает неплохо, так что надежды, что такое право будет работать и ЖК, есть (ст. 66).

- За что могут выселить из квартиры?

- Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай сноса дома "ввиду муниципальных нужд". Из неприватизированной выселить можно на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей (ст. 83). При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии - шесть кв. метров на человека (ст. 105). При выселении ввиду порчи жилья или "антисоциального поведения" ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей (ст. 91). В случае, если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат, и не ниже социального норматива по жилплощади (ст. 89).

- Я прошу предоставить мне комнату в общежитии маневренного фонда. Что может быть основанием, чтобы просьба переросла в требование?

Согласно ст. 95, органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:
- потерял жилье, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке;
- оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств;
- при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.
Как быть остальным людям (напр., тем, кто вообще остался без жилья) - неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в маневренном фонде - Нет. Скорее всего, такие ограничения, предусмотренные ЖК, просто не будут работать, так как их выполнение означает, что многие люди должны остаться вообще без крыши над головой.

- Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии?

- Правила изменились в главном. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на лицевые счета граждан. Раньше такое незаконно практиковали, и это всегда приводило к долгам бюджета перед получателями субсидий - пенсионерами, бюджетниками, низкооплачиваемыми рабочими. Теперь незаконная практика узаконена. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы. В бюджете Астрахани, напротив, сумма, предусматриваемая для предоставления субсидий, уменьшена по сравнению с прошлым годом с 90 до 60 млн. руб.